最近在参与一个CBD规划设计的项目，翻阅到不少关于居家办公是否将摧毁中央商务区的讨论。在收集资料的过程中有些问题始终在困扰我：站在疫情防控常态化、社交距离增加的时间点，关于「总部经济」的叙事是否还成立，以及我们如何重新思考CBD之于疫后城市的意义。顺着这条线索，想解开三个问号：
- 普遍的居家办公对城市的空间形态造成哪些影响?
- 普遍的居家办公对城市的经济生产造成哪些影响?
- 假设未来是一个广泛实行居家办公的环境，城市需要什么样的中央商务区？
🍩甜甜圈效应
#20%的工作可以被远程解决
新冠疫情使城市中的居住和办公需求重新分配，地产咨询机构Zillow统计了美国人口密度较高的都会区的 租金变化情况，发现中央商务区等传统城市中心的租金下降了10%以上，而郊区的租金表现稳定，甚至仍然保持小幅度上涨。这意味着从供给端可以看出，通勤者开始向外迁移，城市空间形态正在变成一个甜甜圈。
尽管短期内办公空间的总量并没有受到影响，增加的社交距离抵消了办公人数减少所带来的空置空间，但这已经严重影响了商务区的零售商业生态。长远看来，假设居家办公被普遍推行，疫 后将有大约20%的工作负担通过远程工作的方式完成（疫情前这一数字仅为5%）。中央商务区办公面积的收缩难以避免，这给正在面临复杂问题城市中心区带来了重新整理工具箱的机会。
#重新思考集聚经济的必要性
独立经济研究机构CESifo在2020年曾发表过 文章，提出一个「城市悖论」：
对信息密集、高度专业化的城市来说，中央商务区最昂贵的租金成本通常由「有能力在任何地方工作的员工」支付。上个世纪因为分工协作与集聚效应而形成的中央商务区对于当下的城市来说似乎没那么必要。明尼苏达大学设计中心主任Thomas Fisher在 文章 中表达过一个尖锐的观点：
目前的技术能力已经成熟，人们却好像始终陷在20世纪的工作习惯中。疫情正在证明我们完全可以通过数字手段进行工作，而这会在根本上改变城市景观。
新冠疫情时期中央商务区本地服务消费的变化趋势
不过，城市景观的改变总是伴随着一定程度的经济弹性。独立研究机构 CESifo 还是抛出了两个开放性的假设：
1）假如人们对市中心特有业态（如剧场、博物馆、小众餐馆）的依赖程度比预测的更高，中央商务区的活力仍有望恢复到往常水平；2）假如企业外迁的决策比预测的更快，大城市商务区的地位将产生根本的变化。
🍩谁正在受到影响
#对雇主和社畜们的影响
普遍的居家办公在短期看来似乎是个双赢策略。 一项调查显示，如果公司普遍实行50%时间居家办公，那么每位员工每年可以为雇主节省大约10000美元的成本，对于员工来说可以增加大约4000美元的净收入。当然，在收入以外，人们还有更多时间和家人朋友共处或是投入到自己的兴趣爱好中。Becker Friedman Institute发表的 劳动力市场报告 中预测，居家办公将使整体消费支出下降5%～10%。另外，在20%的时间被居家办公分担的前提下，个人生产力将提高5%左右。
在传统的土地经济模型中，通勤者通常面临一个基本决策：是用房价换时间，还是用时间换房价。在不考虑居家工作的情形下，土地价格和通勤成本在很大程度上决定了中央商务区的土地用途；然而在居家工作常态化的前提下，企业在节省工作空间的同时也减少了与其他生产者发生互动的机会，而通勤者必须让渡部分私人空间作为工作空间，房间与咖啡厅之间的移动成为了新的商务旅行。
Zoom City中的土地经济模型：黑线代表不推行居家办公的地租曲线，灰线是3/4工作时间采取居家办公的地租曲线；灰色实线表示将家中15%面积用作办公空间，灰色虚线表示将家中40%面积用作办公空间
#对中央商务区本身的影响
对中央商务区来说，居家办公带来的更多是损失。 悉尼晨锋报 给出了一个数字：居家办公政策为悉尼CBD造成了100亿澳元（大约460亿人民币）的损失。这部分损失主要由两部分构成，其中70%是直接损失，由减少营业时间或关门倒闭的本地零售商业承担；另外30%来自于员工之间缺乏充分交互产生的间接损失。
影响的也不止是总部经济，根据 SGS Economics 估计，2020年3月至9月，至少有4亿美元的咖啡、酒类等消费已从悉尼中央商务区转移到郊区。交易量只剩下疫情前的三分之一左右。
在悉尼商务区，一家由伊拉克难民经营的理发店在疫情前每天大约有45笔交易， 目前仅有15次。
中央商务区的本地商圈正在直接承受甜甜圈效应带来的影响，相较于大型企业，游击式商业显得不堪一击。这使得前文提到的 第一种假设 开始进入恶性循环：商务区的本地商业活力加速流失，对潜在到场办公的通勤者的吸引力就越弱，导致本地商业的经营环境更加恶劣。
彭博社通过追踪 Pret A Manger 的销售额追踪商务区的复苏情况
🍩商务区的未来是什么样
#创意也许是润滑剂
彭博社在 《CBD的死与生》 中提出一个有趣的类比：
如今的CBD也许正面临70~80年代去工业化浪潮中老旧厂房的命运。在当时很少有人能预料到老旧厂房在未来会被重新利用，成为艺术创意、甚至是科技和知识生产空间。
澳大利亚纽卡斯尔市正在 鼓励「创意阶层」进入空置的商务办公空间。
当艺术家、设计师、匠人们能够进驻老旧店面和办公室，他们有能力将这些空间转化为鼓励人们进入的地方，并孵化出成功、长期持续的社区项目。
对空置的商务区来说，鼓励创意生产者进入是一项双赢的策略。通常，公共艺术的植入并不需要太长周期和重资产的投入，能够缓冲甜甜圈效应所带来的活力缺失，同时也减轻了艺术家和设计师的生存压力。
#Zoom City是不是商务区的未来
Zoom是目前被广泛应用的远程工作的服务平台。 Zoom City和Zoom Town 指因为居家办公而兴起的城市近郊区域或中小型城市，这些城市拥有相对完善的服务功能，或是临近海滩、滑雪胜地或其他吸引度假者的景点。不少机构正在关注远程会议工具对于传统商务区的破坏力。
目前看来，居家办公也并非摧毁了中央商务区，只是加速了转型的进程。Thomas Fisher把工作分为 「低头活动（可以单独完成的工作）」和「抬头工作（需要协同完成的工作）」。显然，未来中央商务区将更适应后者，功能也更趋近社交导向，会议室与开放式办公空间的需求更值得关注，CBD的使用方式更接近于「在本地的差旅」。
尽管各个城市都在践行不同程度的居家办公政策，但人们的反应差距悬殊。不同国家和地区的雇员对重返办公室的态度 并不那么一致。Financial Times在一篇文章中提出了 灵魂拷问：
如果你可以在任何地方进行你的工作，是否你的工作也可以被任何人替代？
如今员工有机会决定是否回到办公室、在什么时候回到办公室以及多久回一次办公室，商务区的社会性被摆在更高的位置。在对于「出勤主义」的反思中，未来中央商务区的目的在于 「如何吸引员工，而非指挥他们」。
#一些观点
当然，目前断定CBD的命运还为时过早，大部分预测仍然处在思维实验的阶段。也许人们只是在短期内更倾向于灵活办公模式，「面对面」所带来的优势永远无法替代， 「去中心化」的浪潮也无法克服集聚经济的惯性。
在规划的文本和图纸中，未来中央商务区的意义是什么。除了效率外，如何看待中央商务区的社会性，以及如何为了「人」设计中央商务区，而非为了「社畜」。
回到 彭博社的文章 中看到过一个有启发的答案：
关于工作场所：这是与伟大的人、伟大的空间、伟大的社区一起进行伟大项目的能力。
It was the ability to work on great projects, with great people, in great spaces, in a great neighborhood.
-End-
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