一、簽約前先準備
- 契約正本至少 2 份，出租人、承租人各留 1 份。
- 出租人、承租人身分證件。
- 黑色或藍色原子筆。
- 印章；如需要按指印，準備印泥。
- 房屋鑰匙、磁扣、遙控器等點交物品。
- 房屋現況確認書及設備清單。
- 手機，準備拍攝交屋照片／影片。
- 確認並填妥：租期、原議定租金、優惠金額、優惠後租金、押金、水電瓦斯及其他費用負擔。
- 檢查所有應勾選的「□」是否已勾妥，避免留下空白選項。
二、正式簽名前，口頭一定要講的重點
- 租期與租金
可以直接說：
「租期就是我們今天填的起訖時間，每個月的租金週期會以實際起租日開始計算。原本談的租金是____元，因為房屋目前還在出售，你願意配合合理帶看，所以每月優惠____元，實際租金是____元。」
- 房屋目前仍在出售
「這間房子租出去之後，我還是會繼續出售，這件事情你在簽約前已經知道。」
- 帶看方式
「帶看原則會安排在週六、週日日間，而且原則上會至少提前24小時通知你，我也會盡量集中安排，不會一直零散打擾你。平日如果需要帶看，原則上會另外跟你協調。」
並提醒：
「因為這次租金有因配合帶看而優惠，所以合理安排的帶看，希望你能依契約配合。」
- 房子如果成交
「如果之後真的已經正式簽訂房屋買賣契約，而且買方要求空屋交屋，我會至少提前30天通知你搬遷。」
再特別說清楚：
「這種情況不是你違約，所以我們雙方都不會因為這個售屋終止另外要求一般提前解約違約金。」
- 成交後的房租怎麼算
「如果30天通知剛好跨到下一個租金週期，多跨出去的那幾天房租我不另外收，你只需要負擔到原本已經開始的那一期租金結束。」
這一點最好特別說一次，租客通常會比較安心。
- 禁止轉租與營業使用
「這間房子只能作住宅使用，不能轉租、分租、日租、Airbnb或另外提供別人長期使用，也不能擅自拿去做公司、商業或營業登記。」
戶籍部分則說：
「依法可以辦理的戶籍不禁止，但租約結束後要配合遷出。」
- 室內禁菸
「室內全面禁菸，包括香菸、電子煙、加熱菸。如果因此造成煙味、牆面、冷氣或家具污染，相關必要的清潔、除臭或修復費用要由承租人負擔。」
- 修繕怎麼分
這一條一定要口頭說清楚：
「如果設備自然老化或本身故障，是房東負責；如果明確是使用不當、人為或寵物造成，就是承租人負責。」
「如果交屋時設備確認可以正常使用，後來真的壞掉，但是雙方看過之後還是無法合理判斷到底是自然故障還是使用造成，那這一次合理必要的修繕費用就是雙方各一半。」
另外提醒：
「漏水、電氣、瓦斯有異常要馬上跟我說，不要拖到損害擴大。」
- 不可以自行重大改裝
「像打牆、重大鑽孔、改門鎖、電子鎖、水電瓦斯、消防設備等，都要事前跟我確認並取得同意，退租原則上要回復原狀。」
- 寵物
如果承租人有養寵物，要當場確認：
- 寵物種類。
- 數量。
- 體重。
口頭說：
「寵物可以依契約約定飼養，但如果有尿漬、抓傷、異味、毛髮堵塞、跳蚤或家具設備損壞，要按實際需要負擔清潔、除臭、除蟲或修復費。」
「之後要增加或代養其他寵物，要先跟我確認。」
- 火災與用電安全
把附件拿出來特別講：
「這一份防火附件也是租約的一部分。主要就是不要危險用電、亂改電線瓦斯、超載延長線、拆消防設備；如果看到濃煙、瓦斯外洩、電線走火，要立刻通知119跟房東。」
「如果火災是因故意、重大過失或依法應由承租人負責的原因造成，就依法負相關賠償責任。」
講完後：
- 出租人簽名。
- 承租人簽名。
- 如有保證人，也簽名。
- 押金不是自動沒收
「押金原則上退租完成點交後會返還；但如果有未繳租金、費用、承租人應負擔的修繕、清潔、寵物損害、遺留物處理等，可以依法依約從押金扣抵，不足的部分還是要另外補。」
三、簽完之後，現場一定要做
- 拍照／錄影
- 每個房間拍全景。
- 牆面、地板、天花板。
- 浴室。
- 廚房。
- 陽台。
- 門窗。
- 家具。
- 冷氣。
- 冰箱。
- 洗衣機。
- 熱水器。
- 瓦斯爐。
- 既有刮傷、裂痕、污漬特寫。
建議直接錄一段完整走屋影片。
- 設備現場測試
- 冷氣。
- 冰箱。
- 洗衣機。
- 熱水器。
- 瓦斯爐。
- 排油煙機。
- 水龍頭／排水。
- 電燈與主要插座。
確認：
「以上設備目前可以正常使用。」
這一步非常重要，因為你的修繕條款有「交屋時確認可正常使用」這個前提。
- 點交數量
- 大門鑰匙幾支。
- 信箱鑰匙。
- 磁扣。
- 遙控器。
- 車位相關物品。
- 其他門禁設備。
直接在清單註明數量。
- 照片、影片變成契約附件
跟承租人說：
「今天一起確認的房屋照片、影片和設備清單，之後退租就以這些資料作為點交依據。」
你的契約已明確把設備清單、照片與影片納入點交依據。
- 確認聯絡方式
- 手機號碼。
- LINE。
- Email，如有使用。
跟租客確認：
「之後修繕、帶看或其他租屋通知，就以我們契約勾選的方式聯絡，LINE訊息也請保留。」
四、最後離開前 30 秒總確認
出租人可以直接說：
「我再確認一下：租金、押金和租期都寫清楚；房屋目前會繼續出售，週末合理帶看至少提前24小時通知；如果正式成交又需要空屋，我會提前30天通知；設備責任能判斷就依責任處理，真的判斷不出來就各半；室內禁菸、不能轉租短租，寵物和火災安全照附件約定；今天的設備、照片、影片跟鑰匙數量也都一起確認。沒有問題我們就簽名。」
最重要的簽約原則
- 不要只簽名，不講特殊條款。
- 所有空白欄位先填完再簽。
- 修改文字旁邊雙方都簽名或蓋章。
- 每份契約內容必須完全一致。
- 設備現況一定留照片／影片。
- 火災附件另外簽名。
- 雙方各自保留完整契約與附件。